商傳媒｜方承業／綜合外電報導
美國房價在過去30多年持續攀升，如今一項最新預測再次引發市場關注。美國全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家 Lawrence Yun 認為，如果未來25年間房價維持每年約3%至4%的穩定成長，美國獨棟住宅的全國中位數房價到了2050年有機會突破100萬美元大關。
這項預測乍聽之下令人震驚，但若回顧歷史數據，其實並非完全沒有可能。
根據公開資料，1990年美國獨棟住宅中位數房價僅約10萬美元左右。當時很少人能想像三十多年後，全美房價中位數會突破40萬美元。然而截至今年6月，美國成屋市場中位數房價已來到42萬9,300美元，較1990年成長超過四倍。
Lawrence Yun指出，許多人認為百萬美元房屋遙不可及，但在美國部分城市，這樣的價格早已成為常態。
例如San Francisco，目前許多普通住宅價格已超過100萬美元。然而回到1990年，當地房價中位數約25萬美元，當時市場同樣認為百萬美元房屋難以想像。
從數學角度來看，若房價長期維持每年3%至4%的複利成長，房價確實可能持續倍增。
以年增率4%計算，房價大約每18年翻一倍；若以3%計算，則約24年翻倍一次。換言之，目前約43萬美元的全國中位數房價，未來25年後接近或突破百萬美元並非不合理推估。
不過，Lawrence Yun也強調，短期房市並未出現失控上漲跡象。
受到高利率與房貸成本影響，今年美國整體房價預估僅成長1%至3%，遠低於疫情期間動輒兩位數的漲幅。部分曾經火熱的市場，例如Austin與San Diego，近年房價增速已明顯放緩。
相反地，一些人口持續移入的新興城市與郊區市場反而展現活力。例如德州考夫曼郡（Kaufman County）以及北卡羅來納州哈尼特郡（Harnett County）等地，由於新建住宅供給增加，交易量與市場活躍度反而有所提升。
值得注意的是，房價成長並不一定代表購屋壓力同步惡化。
Lawrence Yun認為，健康的房市狀態應該是房價成長速度略低於家庭所得成長速度。如果未來美國薪資、國民所得與經濟成長能維持穩定擴張，那麼房價每年3%至4%的漲幅其實屬於相對合理區間。
然而，對年輕世代而言，真正的問題可能不是房價本身，而是收入是否跟得上房價成長速度。
近年美國房市面臨的最大挑戰之一，就是供給不足。根據多家研究機構統計，美國長期缺少數百萬戶住宅供應，使得房價即使在高利率環境下仍維持高檔。若未來住宅供給無法有效增加，即使房價漲幅放緩，首購族仍將面臨沉重負擔。
從投資角度觀察，這項預測也透露一個重要訊號：房地產仍然是對抗通膨的重要資產之一。
過去數十年來，美國經歷網路泡沫、金融海嘯、新冠疫情以及高通膨時代，但長期而言，房地產價格依然呈現向上趨勢。這也是為何許多機構投資人、退休基金與高資產族群持續配置不動產的重要原因。
不過，專家也提醒，房價不可能一路直線上漲。未來仍可能受到利率政策、人口結構、經濟景氣與供需變化影響而出現波動。百萬美元房價或許是長期趨勢，但市場過程中仍可能出現修正與循環。
對投資人而言，真正需要關注的並非2050年房價是否達到100萬美元，而是未來25年美國經濟、人口與住宅供需結構是否仍能支撐這樣的成長軌跡。這些基本面因素，才是決定房地產價值的核心關鍵。
【提醒您】
本文僅供資訊參考，不構成任何投資建議。房地產投資涉及市場風險與流動性風險，投資前應審慎評估自身財務狀況與風險承受能力。
