老屋重建變天1／整合100％也喊停　建商為何寧轉行也不推案？

Posted by 印度壯陽藥 Posted on 20260902

文／林喬慧、魏敬軒

「我寧願去做冷氣！」一名不願具名的台北市建商無奈向本刊透露，他原本光是在北市，手上就有5、6個危老案，有些已經談到百分百同意，但現在卻決定全部暫緩，「我3年內都不推案了，第一個成本沒辦法確定，第二個售價也沒辦法確定，成本反映到售價至少1年半，我乾脆放棄繼續等，慢慢整合把基地放大，用時間換空間。」

「松山區就有案子整合好丟出來賣，誰接誰掛掉，大同區也有知名建商整合到接近8成，就不繼續推進，因為成本沒辦法履約，直接放在那邊讓合約自然過期，這種案例一大堆。」

該名建商算給《住展》聽，以他自己去年12月整合完成的北市中心危老案為例，今年2月送件，最近也決定暫緩。「光機電，原本預估1戶100萬就能做起來，現在發包出去要150萬，就連最基本的線材都在漲，國際銅價大漲，過去銅一捲最便宜1100元，現在要2100元，造價控制不了，根本吞不下去。」

不只如此，土方之亂、連續壁漲價、台北市要求鄰損自動化監測，每一項都讓造價再往上疊，他說，在房價約80萬元的區段，過去造價一坪15、16萬元撐得起來，整合時談五五分都做得下去，但現在估算造價已經來到一坪30~40萬元，房價卻沒有跟著翻倍。「連本都回不來，這案子怎麼履約？」

有人或許會問：成本墊高，建商少分一點給地主，不就打平了？他搖搖頭，「台北市中心合建分回比例本身就有樓地板，五五分不可能再低了，否則地主也不願意。」

如果你家正好是那種屋齡超過30年、地主還沒喬攏、地段又不在蛋黃區的老公寓，那麼這位建商的決定，翻成白話就是一句話：你可能等不到人來敲門了。這不是單一建商的選擇。

老屋等不到的那扇門

台灣老屋數量持續增加，屋齡30年以上住宅已接近6成，許多建築不只外牆斑駁、管線老舊，也可能面臨耐震安全疑慮。而當愈來愈多建商做出同樣的計算，最先被留在原地的，就是還在等他們上門的老屋住戶。你等的那個建商，可能早就來看過、評估過，最後決定不接了。

過去住戶常以為，只要房子夠老，總有一天會有建商上門談都更，甚至還能「一坪換一坪」。但品嘉建設董事長胡偉良觀察，因都更成本高、整合難度高，市場已出現權力反轉。以前是地主選建商，現在是建商挑地主。若基地共識低、地主要求高，建商可能直接放棄。

真正讓建商縮手的，是營建成本大幅墊高後，合建的帳愈來愈難算。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也觀察，有些案子因造價超出預期，進度已經停滯，只是尚未正式進入市場，外界未必聽得到。對住戶來說，最怕的是談了多年，以為快到終點，最後才發現建商蓋下去可能賠錢，案子又回到原地空轉。