綠色規則 灰色代價 三道好政策，為何變成買房人的負擔？

文／魏敬軒　攝影／黃威彬

「叫我們去死好了！」今年初，一場由建築業發起的記者會上，台灣省不動產開發公會理事長吳國寶情緒激動地喊出這句話。當時，全台多處工地因土方新制上路陷入混亂，砂石車調度大亂，土資場接連停收，原本正常運轉的工地，突然像被按下暫停鍵。

稍早之前，另一場台北市的綠容率說明會上，也瀰漫著類似的不安氣氛。

都發局官員在台上談政策願景，建築師與建商則在台下追問：「後續維護誰負責？」問題被轉交給建管處後，建管處官員卻坦言「很多規定不是我們建管處發想的」。現場傳出一陣笑聲，因為所有人都聽懂了，即便法規已經上路，但很多人其實都還不知道，接下來該怎麼辦。

這些混亂的現場，看似只是政府與業界的磨合期，但工地停擺每天燒掉的利息、建築師反覆試錯的時間、重新修改的設計與施工成本，最後都不會停留在營造端──它們會變成一筆筆帳單，寄到每個想買房的人家裡。

杜絕非法棄土、降低都市熱島效應、推動能源轉型。這三道政策的出發點，都很難反對。但當多項制度在同一年密集上路、配套與市場準備卻尚未完成時，轉型期新增的代價，也開始同步流進住宅市場。

有人付的是更高的房價，有人付的是更長的交屋時間；有人買到格局逐漸變形的住宅，有人則在交屋後，才發現自己接手了一套需要長期維護的設備與系統。

這種「轉型期」的重壓，最先反應在市場冰冷的數字上。

買氣崩落　房價仍在天邊

今年一月，全台預售屋買氣呈現「斷崖式」重挫，揭露件數較去年高峰大幅縮減約26％。然而，價格卻紋風不動，國泰房地產指數顯示，今年第一季新建案市場仍呈現「價穩量縮」；《住展》實地調查也發現，新建案平均議價率仍停留在一成以內的歷史低位。

30初歲的北漂職業軍人褚先生，最近一直在看房。「新聞一天到晚在報房市寒冬，但房價根本沒降啊。」他大嘆一口氣，苦笑著說。

褚先生感受到的是價格下不來；但在價格背後，還有另一層原因。

量縮、價穩、議價空間極小，背後其實是同一件事──建案成本還在持續上升。哲空間室內裝修設計總監吳宜哲指出，自疫情前至近期中東戰事影響，營造成本已上漲約3成，裝修成本甚至增加近5成，「這都還沒算進人力成本。」行政院主計總處最新統計也顯示，營建工程物價總指數已攀升至115.6％，近五年累計漲幅達15.6％。

面對不斷墊高的成本，建商只能重新調整產品。簡美營造總經理陳元昱直言：「總價壓低、單價拉高，最後就是小宅化、鴿子籠。」

而今年元旦起，土方新制、綠容率與屋頂光電三項政策接連上路，另一波新的「制度磨合成本」，也即將進入市場。

第一張帳單　土方新制

杜絕非法棄土的出發點是對的，但暴增的工程成本與交屋延遲，最後仍可能由買房人承接。

時間回到2025年，高雄美濃出現被稱為「大峽谷」的非法棄土場，揭開營建產業長期存在的灰色利益鏈。不法業者在農地深挖砂石變現，同時收受營建廢棄物回填牟利，紙本聯單容易造假，實際流向難以追蹤。農地遭破壞、環境遭污染，政府決定全面管制，方向沒有問題。

於是，今年元旦，「營建剩餘土石方全流向管制」正式上路。所有清運車輛必須裝設GPS、全面採用電子聯單、進出土資場全程攝影。然而，市場卻根本來不及準備。

根據台灣省不動產開發公會統計，當時全台僅3528台卡車完成GPS裝設，距離實際需求的1萬5千台仍有巨大落差。部分土資場甚至在新制正式上路前幾天，就提前公告停止收料。

衝擊最嚴重的那幾週，多處工地土方無法順利外運，工程幾乎動彈不得。

「砂石車從過去一天可以跑三趟，現在只剩一趟。」吳國寶指出，工地進度被迫放慢，吊車租金、工期利息同步上升。愛山林副董事長張境在也向本刊坦言：「我們好幾個案子工程都停擺在那邊。」

原本隱藏在灰色地帶的處理成本，也在非法管道被堵住後，第一次完整浮現。「過去若走非法棄置管道，營建廢棄物每方可能不到1000元；如今即使是合法處理純土石，不含運輸每方也要千元以上。」一名土資場業者向本刊表示。

台北市營建混合物秘書長張傑補充，若是營建混合物經分類，加計後端去化處理成本，每立方米收費2500元至5000元已屬反映正常成本的市場行情，如其中廢棄物含量更高，在目前各類事業廢棄物處理設施量能不足情況下，費用有可能會更高。

行政院後來緊急協調，開放台北港收受部分民間工程土方，允許大型工程將土方直接送往港區填海造陸。吳國寶態度也轉趨緩和：「國土署最近很積極在找配套。」內政部更於5月14日通過修法，配合國家「重大政策」所需，可設置臨時性設施；而國土署也將報請行政院將土方暫置認定為「重大政策」，在非都市土地設置土方臨時暫置場，拚今年年中上路。但配套補上之前，成本早已灌進建案裡。

陳元昱以一個雙北120坪商業區合建案，建商分回比例40至50％為例試算，若開挖深度16米，約產出5000方的土方，光是地下室成本就增加約1500萬元；再加上工期翻倍導致連續壁、支撐等工程成本跟著翻倍，再算上合建分回、銀行利息、管銷費用等，最終每坪成本至少增加9萬元。對購屋者來說，若一戶30坪住宅，每坪增加9萬元，總價就可能多出270萬元。而這筆錢，並不是換來更大的空間，也不是更高級的建材，而是支付制度從灰色走向全面合規的轉型成本。

工期延長　交屋日越來越遠

代價還不只停在價格。工期延長，意味著預售屋交屋時間被拉長；成本墊高，也正在淘汰資金較薄的小型建商。市場上能存活的，多半只剩控價能力較強的大型開發商。

更長遠的影響，是市場選擇正在變少。一名建商坦言，自己有已經談判兩年、與地主談好分配條件的都更案，因為成本重新計算後，「蓋了反而賠錢」，只能暫時往後拖延。

等待都更的住戶，原本以為終於能搬離老屋，如今卻可能因為建案停擺，被迫繼續等下去。

品嘉建設董事長胡偉良指出，目前不少已核定案件已開始面臨開工延後、條件重談甚至停擺風險。「成本不會憑空消失，只會在不同角色之間轉移。」他認為，當制度門檻持續提高，有能力承作都更與危老的業者數量也會逐漸下降。

對購屋族而言，這代表的不只是房價，而是市場上能選的案子越來越少，能議價的空間也越來越小。

土方新制原本是為了堵住非法棄土漏洞，但當制度快速上路、配套仍在補強，這場轉型期的混亂與成本，最終仍一路流向住宅市場。

而土方，只是第一張帳單。

第二張帳單　綠容率新制

城市降溫的出發點是對的，但格局變形與長期維護的代價，最後仍由住戶承擔。

同樣是在元旦，台北市正式實施《臺北市新建建築物綠化實施規則》，要求新建案必須符合「綠容率」規定。與過去只計算平面綠化的「綠覆率」不同，綠容率強調立體綠化，希望透過更多喬木與複層植栽，改善都市熱島效應。

方向同樣沒有問題。問題在於，法規上路時，許多細節甚至連執行端都還在摸索。

去年底，台北市都發局與建管處曾在建材展舉辦說明會。都發局官員說明完政策願景後，現場立刻有人追問：「後續維修管理誰負責？」該官員回應：「細節請建管處說明。」沒想到，建管處人員一登場開口便說：「剛剛有些問題我也沒辦法答覆……很多規定不是我們建管處發想的。」現場隨即傳出笑聲。政策設計者和執行者都說不清楚，但法規已經上路了。

新北市建築師公會理事長汪俊男指出，今年業界才剛開始申請，仍缺乏實際案例驗證。「因為綠容率倍數高，需要非常嚴苛的條件才能達成。」

截至本刊截稿前，台北市僅『璞真映輝』等少數建案通過新制審查。但市場上的產品，已經開始改變。

許多人走進預售屋樣品屋時，將開始發現陽台設計越來越奇特、格局變得不規則、樓層陽台彼此錯開。背後原因，往往與綠容率有關。

為了在陽台種植喬木，建築必須增加結構載重、防水與排水設計。胡偉良估算，陽台成本每坪可能增加2萬至5萬元。汪俊男則指出：「建築形態開始不規則化，每一層樓不再是均質的。」

責任與植栽一同入住新屋

這些變化，最後都會反映在購屋者身上。原本單純的陽台，未來可能成為需要長期維護的植栽空間；原本規則的平面配置，也因法規需求而被重新切割。

而更現實的是，許多後續管理規則至今仍未完全定案。中華民國景觀學會秘書長陳盈婷表示，目前景觀學會仍在與台北市政府討論後續維護規範。也就是說，管理細節尚未完全確定，但法規已經先上路了。

台北市建管處總工程司洪德豪則指出，建商交屋時將提供綠化維護計畫，若住戶後續維護不當，可能面臨怠金處分。許多購屋者直到此時才會發現，自己不只是買下一間房子，也接手了一套需要長期維護的綠化系統。

過去，民眾買房最在意的，往往是坪數、地段與總價。如今，隨著各類新制接連上路，住宅開始被賦予越來越多額外功能：要降溫、要節能、要發電，也要承擔更多後續管理責任。

而下一張帳單，正長在屋頂上。

第三張帳單　屋頂光電新制

能源轉型的出發點是對的，但20年的維護責任，最後仍會留在屋頂上。

今年8月，《再生能源發展條例》修正條文就要上路。建築面積達1000平方公尺（約302坪）以上的新建案，必須依規設置屋頂光電設備。台灣能源轉型壓力日益加劇，希望建築自行發電、分擔電網負荷，方向依舊沒問題。

日興光電科技總經理蘇興友估算，目前北部市場行情，每瓩建置成本約8萬至10萬元。若以一個千坪建築面積建案計算，光電系統初期投入至少500萬元。但真正漫長的帳單，在交屋後才開始。

依規定，管委會必須負責設備的日常維護、清潔與運轉。一般屋頂型太陽能板，通常建議每半年至每季清洗一次；若位於空氣品質較差地區，頻率還得更高。專業清洗費用約每平方公尺150元至300元，屋頂型設備因需高空作業，費用往往更高。

此外，設備衰退、逆變器更換、颱風損壞與保險問題，也都需要長期處理。然而，多數購屋族在簽約時，很少有人會主動告知：20年後，屋頂那片太陽能板若故障、效率衰退甚至需要全面更換，誰負責？費用從哪裡來？

這些責任，最終都會跟著公設一起移交。

更複雜的是，光電與綠容率正在屋頂「搶空間」。台北市部分新建案，同時必須滿足立體綠化與光電需求，但兩者在法規上無法重複計算，可使用空間因此被進一步壓縮。

汪俊男坦言：「綠容率與光電，某種程度上讓設計可能性變得更狹隘。」而這批設備未來壽命到期後，也將面臨高成本回收與處理問題。目前相關回收責任與制度，仍未完全清楚。

從工地停擺帶來的工程成本，到越來越難住的住宅格局，再到未來長達20年的設備維護責任，住宅市場正在面對一場過去少見的制度轉型壓力。

三張帳單，正在同時進入市場。

在制度設計裡缺席的購屋者

政大地政系教授林左裕提醒，成本上升與房價變動之間並非線性關係，真正關鍵仍在供需與資金環境。他認為，相較於土方屬於供給端成本調整，綠容率與光電政策雖增加負擔，但同時也提升建築的節能與環境價值。

但問題在於，無論是成本還是附加價值，最後承接的人，往往都是同一批人。

限貸令改變了房市結構，投資與置產資金逐漸退場，自住客重新成為市場主力。這群人最在乎總價、貸款與議價空間，卻也最容易承接制度轉型期的所有新增成本。

更關鍵的是，購屋者其實從未真正參與過這場制度協商。

從政策制定、法規磨合到成本重新計算，真正準備買房的人，幾乎從未出現在任何一場討論裡。但當建案重新定價、產品重新設計、維護責任重新分配時，卻是最後一定會收到帳單的人。

對購屋族來說，衝擊不只是房價。有人等交屋一等就是好幾年；有人搬進新家後，才發現陽台多了要照顧的樹、屋頂多了要維護的設備；也有人等了很久的都更案，最後因為成本失控，被迫繼續住在老房子裡。

台灣要減碳，城市要降溫，能源要轉型。這些出發點，全都是對的。只是，當所有制度開始一路往前跑，最後還是得有人把代價一項一項吞下去。

而準備買房的人，往往也是最後才知道代價的人。

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